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Ley de Arrendamientos Urbanos
| Posted on 17 November, 2012 at 8:50 |
En el período que engloba la promulgación de la Lau de 1964 y la promulgación del “Decreto Boyer” en el 1985, el régimen de control de los alquileres era demasiado favorable a los inquilinos, como así lo denotan los derechos irrenunciables del inquilino, los derechos de tanteo y retracto, el carácter obligatorio de la prórroga forzosa para el arrendador y voluntario para el inquilino o el régimen de subrogaciones intervivos y mortis causa. Posteriores intentos legislativos tratan de equilibrar los derechos y las garantías de los propietarios y de los inquilinos, así el RD 2/1985 (“Decreto Boyer”) introdujo la libertad para pactar la duración del contrato y suprimió el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en su artículo 9. La Lau de 1994 como novedades introduce el plazo mínimo de 5 años de duración del contrato, que transcurrido sin que ninguna de las partes haya notificado su voluntad de no renovarlo se producirá una prórroga tácita por períodos anuales; se limita el derecho a la subrogación y se mantiene el derecho de adquisición preferente. El 24 de Noviembre del 2009 se publica la Ley 19/2009 de medidas de fomento y de agilización procesal del alquiler que tiene como uno de sus objetivos, el impulsar el alquiler en España (un 11% respecto al 40% de Europa) favoreciendo al arrendador; así, reforma el art. 9 de la Lau de 1994, incrementándose los supuestos en los que no procede prórroga automática o introduce modificaciones a la LEciv como el plazo máximo de 15 días desde la recepción de la demanda para el desalojo del arrendatario Las sucesivas legislaciones que se han ido incorporando al mercado del alquiler han conformado un sistema complejo, debido a que hay distintas regulaciones según el momento de formalización del contrato, aspecto de urgente aclaración, aunque, las Disposiciones transitorias 2ª y 3ª de la Lau del 94 regulan los contratos de arrendamientos de vivienda y de local de negocios celebrados antes del 9 de Mayo de 1985. Asimismo, soluciona los arrendamientos celebrados con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 en la Disposición transitoria 1ª, con la salvedad de los problemas que plantea la prórroga del art. 10 Lau 94 cuando éstos han sido prorrogados por tácita reconducción del art. 1566 CC; se les aplica el citado artículo (mayor parte de la jurisprudencia) o no se les aplica quedando sometidos a las disposiciones generales del CC en materia de tácita reconducción (1566-1581), dando lugar a un nuevo contrato. |
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